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[克而瑞]美的置业:“聪明硬核”为地产智能化升级赋能_中房网_中国房地产业协会官方网站

2019-07-31 08:36:39

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-07-31
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  访谈背景

  在房地产行业逐步向存量市场迈进,面对新市场、新需求,房企间的竞争逐步从规模至上转变为对产品、投资、管控等能力的全方位竞争。产品力作为最直接、与消费者关系最密切的领域,已成为房企快速增长、弯道逆袭的利器。
而其中,以科技为基石发展的智能化不断被应用来房地产行业。从上海万科提出“万科智造”来绿地入股深兰科技布局人工智能,从碧桂园复点发展机器人,再来最近绿地与华为签订战略合作打造聪明地产生态体系。越来越多的房企在智能化布局上加快发力,以期推动自身产品转型和升级,提高产品附加值,实现长效收益和可连续发展。住宅产品智能化已经成为房企打造产品差异化,增强自身竞争力的有效手段,也是房企产品力的复要体现。

  基于此,我们深入参访行业中产品前瞻布局智能化的美的置业,实地调研其典型智能化项目,并深度访谈美的置业聪明生活研究院院长李强先生和美家智能科技治理服务有限公司总经理朱春晨先生,探究美的置业产品智能化的发展现状和战略思路。

  01 访谈

  美的置业聪明生活研究院

  院长 李强先生

  Q1:美的置业在产品智能化上的布局有怎样的计划?又是如何积极践行的?

  李强:今年2月,美的置业正式成立聪明生活研究院,美的置业在聪明地产上有很多构想。2014年,美的置业开始智能化布局,一直以来,从集团高层来集团战略,美的置业对产品智能化都是非常复视,从提出聪明地产战略定位,来5M聪明健康社区,再来成立聪明生活研究院,这在整个行业都是少见的。

  对地产行业来说,聪明社区和聪明家居打造很多都是拿来主义。而美的置业却是踏踏实实践行聪明地产理念,延续的是美的集团一直以来的自主研发、创新和智造基因。

  例如在聪明家居这方面,目前市场上很多房企做聪明家居是跟其他企业合作,打造智能样板间。美的置业则是从去年开始就大力推广聪明家居,并设置专门精装产品智能化标准(去年升级3。0系统)如精装样板间标配哪些智能家居、控制系统或者安防系统,并且在大量研究和实践工作基础上分为A(价格略贵)、B套餐,所有精装项目样板间打造必须从这两个套餐中进行挑选,从治理层来执行层,从区域来项目。美的置业智能化从标准上就开始强执行,这并不是其他企业可以短时间就可以复制,因为产品智能化在产品开发、落地、质量、成本和交付上都有大量工作要做。

江苏快3  另外,智能家居除了产品本身和消费者接受度以外,还有复要的一点就是怎么落地。例如某品牌智能产品消费者购买后需要自己摸索安装、使用和维修,品牌商仅提供简单咨询服务,这个是不适合地产的前端交付的,地产交付必须是稳固的和后期服务的,而美的旗下的美家智能公司则是专门负责地产相关智能产品研发、落地、安装、调试和维修等一系列服务,目前市场上很少有公司可以做来匹配开发商那么大体量的需求。

  Q2:很多房企项目交付后业主也会拿来或者购买市场其他一些智能家居,相较这些产品,美的置业门槛设在哪里?除了网关,美的置业有哪些高门槛智能家居?

  李强:这个问题分两个层面。第一,一家企业只有自主研发能力才能谈来可连续发展,第二,噱头不噱头,不是看别人怎么说,而是看自己怎么做。聪明家居目前并不是刚需,但这也是在逐步发生和变化。例如,我们自己也在争辩为什么智能家居要加WIFI,很多人觉得这是噱头,但是前段时间的刚结束618却告诉我们智能化切切实实在改变和发生的。

  对聪明家居还有很多争议,这并不奇异,因为新事物的发展总会遇来很多争议。大家对于聪明家居定义不一,我们定义的聪明家居包括智能家电、聪明安防和智能控制系统,聪明家居目前走零售路径目前还做不来,因而聪明家居做零售并不合适的,目前还是要做前装,跟着房子一起,一是由于聪明家居的动手属性,另外一个是由于聪明家居的系统整合性。

  提来高门槛的智能家居,比如,把聪明社区和家居结合起来。如我们室内操作可集成在一个可视面板实现推送社区消息、公区监控、窗帘、灯光、唤叫物业及唤梯等控制。目前使用较多的智能音箱基本都可以控制灯光和窗帘,我们添加了唤叫物业功能(只需要语音说唤叫物业或者拨打物业电话等类似话语即可),这就是聪明社区和家居的打通,美的后期会做更多东西。我个人认为,目前国内聪明家居在技术上还处在早期阶段,多数聪明家居单体处在实现基本控制阶段,现在要做的是联网智能,未来要做的智能家居摸索,结合人工智能应用,但这个提前是要有自主研发能力,而拿来主义则会让企业失去迭代更新能力。

  Q3:美的置业聪明家居和聪明社区连通性如何?这些与物业连通性又是怎样的?

  李强:美的置业聪明家居和智能家居的落地、施工、安装、维修和服务全部都由美家智能公司统一输出,两个部分可以用一个云朵社区APP集成操作,互通性强,这个也是我们的优势,但同时美家智能落地项目时也会与物业公司协同合作。大家都夺聪明入口,互连互通今天都是无解的问题,我们对于入口在网关做了上一个尝试,把美的或者其他公司的协议嵌进去,新的家电连接入网就会提醒,把握业主从入户来生活的数据,积存来一定程度可以做生态运营。

  另外,地产跟家电不一样地方是物业,目前物业公司也在觅求转型,收取物业费,提供增值服务,从服务中提取价值,这是一个很大想象空间。物业与其他服务公司最大的不同是它可以涵盖业主家的24h×365d,这是其他服务公司所没有的。此外,物业信任度比其他家电服务商要高出很多。未来,物业公司对的商业模式或许发生变化。

 02 访谈

  美家智能科技治理服务有限公司

江苏快3  总经理 朱春晨先生

  Q1:目前美家智能的业务主要有哪些?

  朱春晨:目前美家智能有两个主要的业务方向,第一个是集成,第二个是落地和运维。集成服务在2014年开始做,公司成立初期专注社区智能化,2016年底开始做智能家居。近两年物联网市场逐步兴起,智能家居2017年也逐步被认同,很多开发商起初参观美的一些展厅时,对是否要用智能家居或者怎么用还充满疑问。然而,从2018年底来今年初,之前过来参观过的开发商有一些再主动找了回来。从整个市场来看,市场上对智能家居产品越来越关注,需求越来越大。

  2016年,美的置业推出了智能家居1.0套餐,后续2.0套餐推出了A、B、C 3种套餐,C套餐智能内容相对较少,A套餐智能则较全。现在已经来了3.0阶段,无论是产品本身的工业设计、整个产品性能还是实用上,都做了新的挑选,3.0阶段我们内部基本就分A和B两种套餐,更贴近客户需求。

江苏快3  在集成方面我们主打整体解决方案服务商。我们期望开发商交给我们的是一个聪明生活的整体需求或者我们可以提供给他这样的聪明生活,这里面很多细节部分是需要我们去做的。我们在智能家居这块有着很大优势,一方面是美的集团的强大科技背书和全品类的白色家电,加上美的置业自由的聪明生活研究院。另一方面我们还投资了欧瑞博这样的智能家居头部企业,跟海康、浙江大华技术(聪明安防)、微鲸电视及杜亚机电公司(门窗电机)等全方位进行合作。我们会把这类产品集成来我们的室内体系中。室外产品也一样,我们合作的各类企业基本都是行业前三的品牌,形成强强联动。我们期望提供给开发商的是整套聪明体系,未来开发商不再纠结用哪家产品,只需求他想要的聪明效果,我们来帮他们做产品的挑选,这是我们的长远目标。

  我们另外一个主业就是落地服务,去年4月份我们孵化了睿住技术服务有限公司,并于今年成立。孵化这家公司的初衷是我们刚开始做智能化的时候,可以在市场上找来很多施工人员、施工单位和我们协同施工。但是做智能家居时候发觉做一套样板房和做一千套的标准是完全不一样的逻辑,从安装、成品保护和交付这其实是个很复杂的过程。我们去找任何一个第三方公司,都仅仅解决其中一个安装问题,从毛坯线路布置来精装样板间,来最后的交付完成,很少有公司有能力做来。而我们美家智能科技公司集合了有这类能力的精装修工程师、有治理能力的技术人员(技术工)。招聘的这些人员都是大专以上学历的,并有一定的治理体会和动手能力,可以实现项目的批量交付。这是内部孵化公司的原因。另外一个原因是,因为美的置业今年有3万套聪明家居的交付量,足够我们去孵化一个近200人的团队,目前这家公司已经接了欧瑞博就旭辉、花样年的集摘,而且我们跟欧瑞博合资成立了一家公司-睿欧技术服务公司,来承担未来欧瑞博所有B端客户的交付。

  Q2:目前美家智能的标准化是怎样形成的?具体有哪些标准化内容?

江苏快3  朱春晨:标准化其实更多的还是美的置业在做智能化的过程中形成的一些体会,从1.0来2.0来3.0慢慢形成了从前端计划来后端运维整个过程的标准,就是我们在跟第三方去推的时候,设计、施工、运维、交付以及跟开发商的整个衔接过程,我们都形成了一套自己的标准。标准细致来每一把门锁、每个面板怎么安装。我们不仅自己在做,还推动了上游供应商的一些改变。比如门锁,锁体基本上一样的,但是它有不同的导向板,门的厚度和宽度、款式、门的导向板都是不一样的,我们据此形成了一系列标准流程,包括跟门锁商,再来门锁商与上游供应商之间的衔接等。还有,在装修过程中为了防止安装材料遗失,我们也形成了一些施工的体会。我们施工时发觉物品安装后遗失的情况很多,我们就考虑更换配套的螺丝,使得拆卸不那么方便,再然后反推来上游让厂商调整配件安排。诸如此类,都是我们在整个落地过程中逐步发觉并形成了一些标准化的流程。

江苏快3  Q3:目前美家智能是如何批量落地和交付智能化项目?

  朱春晨:我们判定未来聪明家居批量交付的市场会有更多的智能家居厂商进入,因为项目批量落地会出现很多问题要解决,七分靠产品,三分靠安装,一旦安装出了问题,会造成很多后续麻烦,未来这方面会有很大的需求。未来睿住技术服务有限公司要解决的就是这些批量交付的问题和需求,专业的为大家解决交付服务,这也是我们要挑选有治理类安装能力员工的原因。另外,项目批量交付时,还有下游一整套体系来支撑我们的公司。

  我们制定产品的设计、施工、安装及交付标准,并有自己一整套计费标准(按件计费),然后开放一些第三方单位加盟,经过我们的培训、认证后,他们负责不同产品的安装,但客户由我们来整体承接。最后由我们给来住户房屋使用说明书包含维修等,住户有需求是可以联系来我们或者400热线转接给我们,然后我们在分发给美的网点。我们整合美的网点人员,并进行培训,前端网点人员做智能家居施工,我们支付安装费用,后期维保也由网点人员完成,之后我们跟厂家结算费用后支付网点人员费用。未来不仅仅是网点会作为我们的合作伙伴,各类物业的工程人员、甚至一些其他的复要工程团队也会成为我们的复要合作伙伴,未来我们期望根据开发商交付情况可以搭建由网点人员完成一套安装和维保的体系。

  智能家居的保修逻辑跟电子产品类似。智能家居对维修及时性要求较高,所以我们最快的解决方案就是让最前方的人迅速去打仗,挑选联合项目的物业公司和周边网点。再加上他们只做入户维修收入本身无法满足需求,目前社会人工成本较高,充分利用这些闲置的劳动资源,并且对员工和网点、物业公司本身也算增值服务,这是个多赢局面。

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