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净利润暴跌超80% 银城国际210亿负债考验资金链_中房网_中国房地产业协会官方网站

张伟2019-08-30 09:45:08来源:投资者攻略

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  对一家房企来说,最能彰显实力的数据莫过于规模有多大、营收有多高、项目落地几个城和股价有多强。如果以上几点都不突出的话,这种“小而美”房企的发展前景可能就不够乐观。

江苏快3  近期发布了2019年半年报的港股上市公司银城国际控股有限公司(下称“银城国际”, 01902。HK)就属于“小而美”房企的代表。这份自银城国际上市以来首次公布的“成绩单”也引起了不少争议。

  提前确认项目收入是否合理

  半年报显示,银城国际今年上半年的营业收入为37.4亿元,同比增长3340%;毛利为4.5亿元,同比增长674%。让人觉骄傲外的是,银城国际今年上半年的净利润只有0.48亿元,同比降幅超过80%,与营业收入、毛利等暴增形成了明显反差。

江苏快3  银城国际表示,上半年营业收入、毛利激增的原因在于确认了东岳府、云台天境、惠山国际社区和Kinama Q+社区等四个项目的收入。不过,银城国际的会计处理方法却引起了极大争议。

  据半年报,Kinama Q+社区的竣工时间是2018年8月,云台天境的交付时间是2019年10月,东岳府的竣工时间是2020年6月,惠山国际交付时间是明年8月。也就是说,这四个项目的交付时间均不在今年上半年。

  根据会计准则,只有在今年上半年交付竣工的物业,才能被确认为今年上半年的营业收入。有分析人士估量,这四个项目中,Kinama Q+社区的收入被推后和云台天境等三个项目的收入被提前,可能是源于这些项目在今年上半年被交付的部分面积。不过在半年报中,并未发觉银城国际有做出类似说明。

  限价政策影响盈利

  对于净利润严复下滑的原因,银城国际给出了几点解释:第一,部分项目进入交付期,必须缴纳的各种税费需要在这一时期计入成本;其次,一些联营项目尚未完成结转,在财务报表上无法转化为利润;最后,去年有些投资项目支撑了当期利润,今年的投资收益没有出现大幅增长,对利润的奉献有限。

  还有分析认为,银城国际的项目主要集中在长三角地区,该区域大多数城市近两年实行的房地产限价政策也抑制了银城国际的盈利空间。对于这个说法,银城国际在半年报中有所体现。

  半年报显示,去年上半年,银城国际在南京地区的销售合约均价为2.35万元/平方米,今年同期的销售合约均价降来了1.65万元/平方米。无锡的情况与之类似,银城国际无锡项目的销售合约均价从去年上半年的1.9万元/平方米降来了今年同期的1.37万元/平方米。

  银城国际还表示,去年销售的项目位于市中心,今年销售的项目主要在远郊区域,项目所处的地段影响了公司盈利水平;另外,公司的产品结构(合营、联营项目的比例)与去年不一样,也影响了盈利。

  但不论出于什么原因,银城国际的盈利能力下滑却是一个不争的事实。

  年销售200亿元成了一道坎

  可以看来,银城国际的整体实力较弱,几个楼盘项目的销售情况就能对其整体盈利造成影响。而银城国际的发展历程,也可以成为研究“小而美”房企艰巨现状的样本。

  公开资料显示,截至今年6月30日,银城国际共有34个项目,其中25个项目由银城国际独立开发,9个项目由银城国际的合营及联营公司开发。从城市布局来看,银城国际的项目主要分布在南京、无锡、苏州、杭州、合肥、镇江、马鞍山、徐州和台州等9个等城市。

  其中,南京是银城国际的业务复心。据招股书显示,2015年至2018年,南京地区的销售收入在公司营业收入中的占比分别为75.3%、85.2%、93.5%及52.7%。

  银城国际表示,“将连续集中精力深耕南京市场,并战略性地扩大在长三角地区其他城市的规模。”在上市之前,银城国际还公布了5年战略计划,称“2018年将冲刺200亿元销售规模,未来四五年内站稳500亿元。”

  然而,从近两年的销售情况来看,200亿元的目标成了银城国际一道难以逾越的坎。招股书显示,银城国际2018年的合约销售总额为95。5亿元,不及“2018年冲刺200亿元销售规模”目标的一半。不过,该数据较2017年增长了65。7%。

  来了2019年,银城国际再上一层楼。半年报显示,银城国际今年上半年包括合营、联营在内的合约销售额为78.99亿元,但全年想要完成200亿元的销售规模似乎仍有难度。

  为了达成5年计划,银城国际需要连续拿地,但银城国际的财务状况限制了其拿地的频率和规模。财务数据显示,截至今年6月底,银城国际流动负债210.28亿元,较2018年末的178.59亿元增加了31.69亿元。

  这种情况下,银城国际今年总共只投入了大约50亿元拿下杭州和南京两个地块。统计数据显示,银城国际今年上半年新增的土地建面和土地货值均未进入相关指标榜单的百强房企之列。

  虽然土地储备规模排不上号,但银城国际还有一个提振业绩的方法:让关联公司上市。就在银城国际赴港上市不久,其物业公司银城生活服务有限公司(下称“银城生活”)也向港交所提交了上市申请材料并被受理。

  公开资料显示,截至今年4月30日,银城生活旗下共有197项物业,包括89项住宅物业和108项非住宅物业,在管建筑面积约达1960万平方米。和银城国际一样,南京地区对银城生活营收的奉献率也超过了80%。

  业内普通认为,如果银城生活能顺利上市,或将能缓解银城国际的资金困境。不过即使银城生活顺利上市,两家公司理应各自财务独立,能否真正缓解银城国际的资金紧张状况也是一个未晓数。

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